Ум коморе 2006-10-28 16:14:09

Изградња и реконструкција.

Ум коморе

2006-10-28 16:14:09

Добре канцеларије на тржишту данас љуто недостаје. Па чак И отхватил у пристојан простор закупац нађе приморан да се сами повући мрежи и ради вентилације. Ненастоящий бум Корпорација "ДЭК" (Дальневосточная енергетска компанија) је пре неколико година отворио у Москви мали филијала. Идем тамо далеко, путеви у округу лоше, и, док доберешься до канцеларије, успеваешь да се жалим, да је пристао на то путовање. Али, вреди да се унутра, као што су умор, одмах заборавите: удобан простор лукаво размакнутих стубовима уместо зидова, велики прозори, кутак за опуштање, љубазно особље, које се осећају пријатно и да тако раде са задовољством. У јутарњим и вечерњим сатима аутобусом води између канцеларије и ускоро метро... Данас се ретко размишљају о томе, какву улогу у раду компаније играју пословни простор и структура простора. Очигледно једну ствар: на смену помпезности и шепури сјај "доба првобитне акумулације" долазе надлежни ергономска решења добра, техничка опрема канцеларије. Компаније су схватиле да је канцеларија - један од њихових материјалних средстава, и почели су да улажу у пословну имовину. На први поглед изгледа да је тржиште пословног простора пролази кроз исти бум, као што је тржиште москви становања. Сајтови реалтор агенција на Интернету су пуни понуда пословних и трговинских објеката. Недавно је изграђен пословни центри су интригантно мистериозним имена (као "Трешња-у лондону"), а на улицама је све више стройплощадок издвојено под изградња канцеларије. Поданным студија, спроведена од стране "Коллієрз Интернационал", у 2003, на тржишту изградње пословног простора активно развија, а потражња је наставио да расте. Међу најзначајније канцеларији пројеката класе "А" може да се истакне "Торањ" у кашике. м. "Павелецкая" (33 693 квадратних метара пословног простора), "Алфа-Арбат-Центар I" (класе "А" -30 000 квадратних метара), Новинский б-п, 31 (36 681кв. м), Амбер Plaza (12 925кв. м), "Романовдвор II" (12 837 м), Булевар Ring Office Building (5698 м). Најзанимљивија зграда класе "У" - "ЦМТІІ" (32 144кв. М), "Краснаяроза" (14 675 М) и кућа у ул. Вавилова, 24 (6900кв. м). У принципу је већ изграђен око 220 хиљада квадратних метара. м канцеларијског простора класе "А" и "У", још 300 хиљада квадратних метара. м планирано је да се уведе до краја године. У односу на тржиште некретнина је занемарљив мало: ове године је изградио више од 4, 5 милиона квадратних м стамбене површине. Се то каже на српском: прво изгради себи стан и кућу, а затим већ размишљају о канцеларију, јер раде-то може бити практично било где. А све значајне пројекте подигнута у центру града, и то је разумљиво: земља се овде скупље, значи, граде се и у закуп профитабилније да то овде (трошкови изградње су свуда исте). У међувремену канцеларије класе "А" у Центру (а тамо граде углавном класе "А") треба далеко не све. Јулија Никуличева, заменик директора за истраживање тржишта компаније Јонес Ланг La Salle: "без обзира на све већи број канцеларије класе" А ", може се претпоставити да су потребна далеко не све. На пример, ако услуге клијентима не нађу директно у канцеларији, не мора нужно'нужно је имати га у центру града ". У међувремену, као што је рекао да "ФК" Максим Рогуес, високи професионални комерцијалне некретнине некретнине посредовања агенције Penny Lane Реалти, ми смо од самог почетка интензивно гради најскупљи класа пословног простора - "А", али данас је почела да се брзо развија класе "У" и посредник између "А" и "б" категорију. На њега се односи, на пример, пословни центар "Трешња-лондон тауер". У ствари, овај пословни бум само да изгледа, јер је стварна конкуренција између власника канцеларије као да није било и нема. Објашњење је једноставно: канцеларијски простор западног нивоа је изузетно мали, и предузећа којима је потребан канцеларија постаје све више и више. И уопште, да се на тржишту за пословни простор да прилично затворена, најбоље понуде једноставно не иду на отвореном тржишту, представници великих компанија размене информација између себе, и, ако га случајно или намерно нису пресретне, канцеларија изнајмљују "своје". Што се тиче изградње, онда је и овде своја ограничења. Богати и јавна предузећа увек имају приоритет при избору квалитетних апартмана и могу да диктирају своје услове, као канцеларије. О ложа - ледене и луб'дрвене Просечних компаније да реши канцеларијски је питање много компликованије. Материјалних могућности и захтева скроман, луксузни канцеларија јој једноставно није потребна. Безброј малих предузећа ютится по подвалам, први этажам стамбеним зградама и друге повремене простора. Према статистичким прорачунима, за компанијом "Коллієрз Интернационал", са'ясовується, да у закуп на тржишту најпопуларнији су пословни блокови површине од 75 до 400 кв е, али их је нешто као пута и нема. Први заменик директора АД "ПРОФИТ" Владимир Самошин сматра да је то цветање малих предузећа изазива експлозије тражње за такве мале канцеларије. Свим малим фирмама треба кров над главом, али новца на добар простор не постоји, а инвеститорима је неповољно да неред са таквим пројектима. Према речима Владимира Самошина, може се претпоставити да су мале канцеларије икада уопште переедут за град, ближе сталног места боравка њихових власника. Узгред, не може се искључити да је и пословни центри и неће почети да се гради изван белтваи. Онима који су у стању да плате за закуп пословног простора хиљаде и милионе долара годишње, предлаже се следећи опсег: нове пословне зграде, још административне и фабрички комплекси и старе палате, модернизовани и обновљене. Цене продаје и закупа пословног простора се могу знатно разликовати у зависности од локације о'објекат, да га техничких услова и комерцијалне карактеристике (згодно мјесто канцеларије, у односу на возила путевима постојања паркинга, телефонских и интернет линија и сл ). Предности и мане свуда своје. Боље технички опремљени нови пословни центри: они су изграђена већ са свим најновијим телекомуникација дигиталне иновације, свуда постоје подземни паркинг. Минус ових кућа је у томе што је у њиховој изградњи примењују у основи вештачких материјала. Посебне љубави'иг ужива у дриуалл, који вам омогућава да подигне унутрашњи зидови у рекордном року, али је веома штетно за здравље'ја. Владимир Самошин: "Дриуалл сасвим не пропушта ваздух, тако да ако су просторије не стално проветравање, то је брзо постаје" мртва ", без негативних јона, потребне за дисање". У близини су отишли и рециклирати старе административне зграде, као и још фабрике и фабрике, где унутрашњих преграда изградио поново из истог дриуалл. Старе или још виле највише "еко-пријатељски", али у њима теже да савремене инжењерске комуникације, и када се паркирају на уским улицама у центру града је скоро немогуће. Међутим, виле нуде на продају по знатно вишој цени него велике пословне зграде или појединачне канцеларије блокова у њих. Овај тренд је карактеристично за европске Миро Накісен, генерални партнер ДОО "Канцеларија Солюшнз", овлашћени дилер компаније SteelCase: у наредних десет година, у Русији треба да схвате неопходност примене савремених стандарда организације канцеларијског простора, усвојене у целом свету. И не зато што је тако модерно и лепо, него зато што ови стандарди ће помоћи да промовише развој пословања, ефикасно организационом изградњи друштва, интеграција напредних технологија и остваривању ергономије појединачних радних места. Нажалост, многи руски компаније стварају канцеларије за застарелим стандардима, фокусирајући се на стални кабинетный стил живота, не водећи рачуна о флексибилности просторног решења за пословни простор. Али постепено водећих домаћих компанија ће почети да гледају у будућност, уче да раде ефикасно и да виде канцеларију и рад у њему, људи као активан ресурс. По савременим правилима канцеларија компаније процес одвија у н'пет основних просторних зона: Welcome (сталак рецепцији, прва ствар упознавање са компанијом, њено лице), In-between (зона неформалних контаката са партнерима и клијентима у трајању од 10 минута, да се састоји од комбинације столице, ниске или високе столице и се урамљена у активну боја), Конференцијски / Meeting / Training (простор за формалне састанке, модуларни елементи намештаја који вам омогућавају да динамички користити додељен простор за обављање различитих задатака), Теаминг (оперативни рад у тиму, размену идеја и информација - отворене, мобилни радна места) и Tasking (индивидуални рад запослених, има за циљ да на концентрацију, обраду података, важне телефонске позиве, састанке тет). Организација радних места у канцеларији зависи још и од тога колико самосталне или интерактивни рад запослених, односно да ли међу њима стална комуникација. Ако је тако, онда простор је организован по принципу open space (отворени простор). Ако не, онда врши расподелу радних места високим преграде за индивидуални рад. Корак напред у интеграцију способности индивидуалног рада и интерактивне комуникације ће општи концепт компаније Steelcase и ИБМ-а за креирање интелигентна канцеларија радног места. Запослени ће радити у поједине кутије, али опремљен са пун спектар комуникационих услуга. Е-плоча на врата ће говорити, на пример, "не узнемиравај" или "ја сам спреман за разговор" земаља. Сматра се да је зграда која је већ простояло сто година, заслужује више поверења него што је ново. Поглед из прозора Очигледно је да се при избору канцеларије функционалност треба да доминирају над спољне атракцију зграде, код нас, често је реновиран у канцеларији доказује да је важније него га ергономија. Само у последње време станари почели да препознају њихове потребе и права. Златко Алчуджян, директор у раду са корпоративним клијентима "Коллієрз Интернационал": "без обзира на недостатак пословног простора, у последње време закупци постају све захтевнији према квалитету канцеларије. Инжењерске услуге (пре свега, централни клима) треба да обезбеди максималну удобност за запослене у предузећу, а ево прозора треба да буде такав да је могуће обезбедити природно осветљење у свим просторијама. Простор на спратовима - светле и имају бољи поглед - да су у велике потражње и тако се нуде по вишој цени. Канцеларија је, коначно, мора бити пројектован с обзиром на могућност флексибилног планирања, односно би требало да омогући станара да се организују као отворени простор (open space), тако и појединачне канцеларије, а у било који жељени однос. Изнајмљивање може да иде у неколико стотина хиљада или чак милиона долара годишње, али је то веома велики новац, и да је било грешка у фази анализе и селекције простор може да се претвори у озбиљне губитке ". Посебну пажњу закупци плаћају број паркинг места: норма сматра да је једно паркинг место на 100 м м, иако најчешће се испостави да је мало. Ова цифра може ускоро да постане један од најважнијих критичне при избору канцеларије. Максим Рогуес: "Данас закупци канцеларије у пословном центру често питају, да је могућност избора између више телекомуникационих компанија, који ће га служити. Ствар је у томе што често пословни центри закључују уговор са једног провајдера, који је у обов'неизоставно пружа све услуге зв'язку све станаре ове зграде. У таквој ситуацији провајдери могу заценити цене и диктира услове, а то не одговара станара ". Захтеве на животну инфраструктуре такође су порасле, тачније, они само искристалисао. Сада обратите пажњу и на близину хотела, где могу да остану страни партнери, компаније, и на приступачне места угоститељство, где могу да вечерају запослени и ресторани где се може провести на пословни састанак. Велики значај за запослене, заузимају највише позиције у друштву, има и близина станице метроа. А то је према речима заменика директора истраживања тржишта компаније Јонес Ланг La Salle Јулија Никуличева, на шта су почели, или је још увек само планиране изградње у близини канцеларије док није прихваћено да обрате пажњу, мада прашина, прљавштина и буке могу дуго трују живот запослених. Поздрав, дрво! Тријумф тражње над понудом, не само доводи до ниског квалитета пословног простора, али и до директне губитке станара. Пошто је избор мали, они морају да трпе са ситуацијом и да плати све недоработки власника, "Подгоняя" сваки пут канцеларија под своје потребе, станари троше велике суме на неопходну инфраструктуру-телекомуникације, дигитална комуникација'комуникација, разговоре, системи за вентилацију и климатизацију. Крећући се у друго место, закупац не може одузети све то са собом и да ће претрпети велике губитке: рок трајања, на пример, инжењеринг решења може да достигне и до 7-10 година, а канцеларија лизинга укупно за 3-5 година. Једини излаз из ове ситуације - укупан пооштравање услова за изградњу од стране већег броја клијената. Можда, у овом веома помогло да се створи удружења станара, који може заједно да брани своја права на тржишту. О томе све чешће кажу станари великог пословног простора, којима је досадно да се бори са власницима. Купац не мора да плати недоработки продавца. Задатак удружења станара може да постане и идентификација реалних услова у канцеларијама, и "дутых", који су раскручены од стране грађевинским компанијама и који не задовољавају стварне потребе клијената. На пример, помпезная трим канцеларије мермера и скупо врста дрвета је у стварности никоме није потребна, али она вам омогућава да прода канцеларије за скупљи цену. Ко је и где треба чешће састају Код Запада смо перенимаем не само стандардни канцеларијски изградње. Управо из Европе и САД нам је дошао на идеју новог концепта унутрашње структуре компаније: има још 70-их година најпопуларнији решење постали канцеларије у многа фабрика и индустријских простора. Индустријски дизајн је ушао у моду, када фирме су почеле да издају изван градова. Прво, он вам омогућава да направите практично било коју унутрашњу да се поново развија, а веома често и унутрашњих преграда уништени, врши стакленим или до висине само у половини људског раста. То омогућава да о'обједињавање свих запослених у истом простору (заправо, изгледа као огромно поље, разгороженное на "загончікі") и да се поједностави пословне комуникације. Буквальная отвореност и транспарентност илуструју демократију и недостатак непотребне бар'еров у корпоративној култури. Има у виду да је за решавање проблема било који службеник може директно обратити шефу било ког ранга. Друго, фабричка зграда - то је прилика да се скраси на веома великом простору, преко потребне велике компаније. Треће, то је увек велики прозори, а значи много светлости и већу уштеду енергије. Као што је често случај, до нас је потражња за индустријске зграде дошао је релативно недавно. Међутим, оно што је на западу постао стандард, москвичи доживљавају тешко. Тако, изграђен немцима пре три године канцеларија компанија "СУАЛ" - то модерна зграда од стакла и бетона. Сваки кабинет има по један стаклени зид који излази у укупном купола хол са јасним лифтом. Неприкосновени предности оваквог приступа је постао значајан уштеду енергије захваљујући великим прозорима и обиље природне светлости, отворено демократско простор и модеран, hi-tech имиџ компаније. Међутим, негативна страна медаље је постала, као и са'испоставило се касније, оно што запослени у стакленим зидовима осећају "рибама у акваријуму": им је непријатно, они су стално на уму и не могу да се опусте, они желе да се бар нешто да се огради или заклеить ове стаклене преграде. Изгледа, традиционални руски канцеларија са коридорной системом и мањих кабинета ближе и роднее нашем лицу. Али, ако је захтев на месту мјесто канцеларије, организације га простора и околни крајолик је унапред јасно нацртана, шансе за успешну канцеларијски решење расте. Како је рекла "ФК" Катарина Епихин са одељења за управљање персоналом ЦЈСЦ "Ренова", када тражите нове канцеларије за компаније она је излазила из тога, што је традиционални руски канцеларија није добро за модерне развија. Простор треба да не омета, а притисак на доношење добрих одлука и комуникационим процесима а шта може бити комуникација, ако сви запослени су седели у засебним вратима? Правилно исти подобранное простор ће вам помоћи да реши читав низ унутрашњих проблема одабрати особље, унапредите пословне процесе, па чак и кадровски (на пример, уклоните унутрашњих секретари и оставите само неколико спољашњих). Када је одлучио, који су основни радни процеси се одвијају у предузећу, ко са ким треба чешће да се састане, може да се направи закључак, који тип и који површине просторије треба пре свега. Појављује структура компаније, под коју је и потребно да се траже пословни простор. До сада се то не може да се купи или да дизајнирају производ који је квалитетан, сама по себи, не би одговара тој компанији због особености њеног рада. Компанија "РЕНОВА" на крају среће и своју зграду она је нашла. Им показао бивше фабрике "Црвена ружа". Узгред да кажем, пре тога, као и захтеве за канцеларију су састављени, ова зграда је већ виђен и је одбијен. И само касније "МЛАДОСТ" схватио да је погодна опција: да се у згради може да се уради и отворено разгороженное простор, као и сала за презентације, као и потребан број говора, и посебне канцеларије за институције вишег руководства. Ум је добро, а за "паметне" куће је најбоље Али шта год да је канцеларија и где год је био, данас је јасно једно: да он постаје све више "паметан". Телеком оптоволоконные каблови опутывают зграду од темеља до антена на крововима, систем управљања, не само унутрашње рачунарске мреже, али и климе унутар постају све теже и већ заузимају одвојене собе. Компаније су почеле да се такмиче, чија је кућа "паметнији". Концепт "интелигентна зграда" подразумева интеракцију свих система за одржавање живота, опрема за управљање, заштиту и пренос информација. Њена примена обезбеђује све потребне услове за активности предузећа, висок ниво безбедности, ефикасности и економичности експлоатације зграде и опреме, удобност и практичност рада за корисника. У 2002 "ЮКОС" переселился у "интелигентне" оффице. Говорили, да су компаније доста стално изнајмити или друге просторије, првобитно намењен и за друге сврхе. Садашња, "интелектуална" пуњење нове канцеларије кошта око $ 10 милиона. У згради је положио око 400 км кабловских мрежа и интегрисан све система за одржавање живота, безбедности, цела факултет, па чак и подешавање нивоа кондензата у собама, и све ово може да се контролише из једног центра за управљање. Конкретно, у канцеларији "ЮКОСа" прописани организација зоне зрачења за контролу посетилаца, систем за аутоматско кретање лифта на спрат за евакуацију у случају пожара. Све технолошких решења канцеларије имплементира компанија "СИБИН-ТЕЦХ" на бази технологије Enterprise Buildings Интегратор компаније Хонеивелл. Према програмера, делом сличне технологије примењују у канцеларијама "Гаспрома" и Штедња. Али све је ружичасто? Владимир Самошин: "Данас на тржишту у потражњи све више "паметних" канцеларије. Да ли је заиста тако треба и пословање данас не може без ње? Питали да ли ми о томе шта ће технолошка крива? Ми говоримо о томе, да је целокупна техника је неопходна у пословне процесе, али и здрава у правом смислу атмосфера је најмање потребно за то, поготово ако желимо да се добро осећате на послу. Техника је баш прави ваздух "мртав". Ово се појављују лоше здравље и хронични умор". Анастасија Алексеева Врсте канцеларије Класе "А" - нова зграда, саграђена је посебно архитектурному пројекту добро познатих страних грађевинских компанија. Она има ноћне страже, модеран систем вентилације и климатизације, професионално управљање зграде, подземне гараже и наземную сигуран паркинг. Унутрашње декорације елемент направљен од квалитетних грађевинског материјала (мермер дворанама, ексклузивни трим канцеларије), инсталирани су најсавременији системи за одржавање живота, систем за непрекидно напајање УПС, лифтови Отис, Schindler, Cone. Класе "У" - то је недавно изграђена или реконструированное зграда са модерним инжењерства система (централна вентилацијом и цвт, пожаротушением, сигнализације и т. д. ), има сигуран наземную паркирање, а понекад и подземни паркинг. Веома често, све разлике између класа "А" и "У" своди на разлику у вредности унутрашње декорације: уместо мермера и гранита холу зграде "Б"класе ће бити уређен керамичким плочицама. К "У"-класе укључују и још управне зграде, фабрике и виле. То је много мање скупо начин да се припремите собе за изнајмљивање, него изградњу од темеља, а у закуп и њихове може врло корисно, тако да је број пројеката реконструкције бивше производног простора у центру града повећава.

ИЗВОР: Формула каријере

Извор: http://stroymart. цом. уа